Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag
Was ist eigentlich der Bauträgervertrag und was beinhaltet er?

Der BauträgervertragDer Bauträgervertrag beruht auf einer gesetzlichen Grundlage. für den Bauträgervertrag ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Der Bauträgervertrag ist eine besondere Art des Grundstückskaufvertrages. Der Verkäufer verpflichtet sich im Bauträgervertrag, auf dem gekauften Grundstück eine Immobilie zu errichten. Bei genauer Betrachtung, ist der Bauträgervertrag eine Kombination aus Kauf- und Werkvertrag zwischen dem Erwerber und dem Bauträger.

Das bedeutet, dass ein Bauwerk auf einem Grundstück errichtet wird, welches dem Erwerber noch nicht gehört. Die anschließende Übereignung macht den Erwerber zum Eigentümer von Haus/ Wohnung und Grundstück.

Der Bauträgervertrag ist, da Grundbesitz verkauft wird, notariell zu beurkunden.

Er beinhaltet Regelungen über die Art und Weise der Bauausführung (Baubeschreibung), der Bezugsfertigkeit, der Abnahme, der Gewährleistungsfristen usw.

Folgendes ist durch Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibung darzustellen:
  1. Der Käufer tritt nicht als Bauherr auf, sondern erwirbt ein bebautes Grundstück, schlüsselfertig.
  2. Der Bauträgervertrag wird meist vor dem Abschluss der Bebauung schriftlich festgelegt, mit separater Urkunde (Baubeschreibung/Grundlagenurkunde).
  3. Die Baubeschreibung bildet den Basisleistungskatalog. Der Vertrag wird offen formuliert um entstehende oder laufende Sonderwünsche beziehungsweise Veränderungsvorschläge mit einfügen zu können. Allerdings sollten die Sonderwünsche frühzeitig formuliert werden, um den Bauablauf nicht zu beeinträchtigen. Die Sonderwünsche haben Einfluss auf den Kaufpreis.
  4. Exakte Pläne von Grundrissen und ein transparenter Kostenplan, der ergänzend zur Baubeschreibung genau festlegt, welche Leistungen der Preis enthalten wird (z. B. welche Erschließung auf dem Grundstück, Bodengutachten), sollten der Baubeschreibung beigelegt werden.
  5. Besprechungsprotokolle, Skizzen und mündliche Zusagen sollten immer mit in den Vertrag aufgenommen werden.
  6. Wichtigster Bestandteil des Vertrages ist eine umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung, die exakt festlegt, welche Arbeiten, Qualitäten und Produkte geleistet werden. Was hier fehlt, braucht nicht erbracht zu werden, kann nur schwer eingefordert werden oder kann zu zusätzlichen Kosten und weiteren Verträgen mit möglicherweise anderen Vertragspartnern führen. Das sollte vermieden werden. Exakte Pläne im Maßstab von mindestens 1:50 von Grundrissen, Schnitten und Grundstück aus denen maßgenau sämtliche Festlegungen der Hausanlage, wie Lage und Größe der Türen oder Fenster nachzuvollziehen sind, sollten der Baubeschreibung beiliegen.
  7. Hinweis auf Gefahrenzonen: z. B. Bach- oder lawinenbedingte Gefahrenzonen, Hochwasserabflussgebiet, Altlastenatlas.
  8. Das Datum der Bezugsfertigkeit sollte im Vertrag festgelegt sein, um eine Planungssicherheit für den Käufer zu gewährleisten.
  9. Der Kaufpreis wird als Festpreis vereinbart.
  10. Die Raten werden nach der Makler- und Bauträgerverordnung geleistet (MaBV), in Form eines festgelegten Ratenplans. Vorgeschrieben ist, dass der Verkäufer die Teilleistung zu erbringen hat und danach die Kaufpreiszahlung, in sieben zusammengefassten Raten mit einem bestimmten Prozentsatz, beglichen wird.
  11. In der Regel wird vereinbart, dass das Haus erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises in das Eigentum des Käufers übergeht. Erst dann wird die Eintragung im Grundbuch geändert und erst dann gehört das schon bezahlte Haus wirklich dem Käufer.
  12. Die Abnahme stellt sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer einen wichtigen Termin dar. Es findet eine gemeinsame Begehung des Kaufobjektes statt. In einem Abnahmeprotokoll werden festgestellte Mängel und/oder offene Arbeiten festgehalten, diese müssen vom Verkäufer dann unverzüglich beseitigt beziehungsweise fertiggestellt werden.
  13. Die Gewährleistungsfristen
Die Bauabwicklung

Die Bauabwicklung erfolgt durch den Kauf und die Entwicklung eines Grundstücks.

Sämtliche Bauleistungen werden in Auftrag gegeben, wie zum Beispiel:

  • Grundstücksbeschaffung samt Prüfung der Projektvoraussetzungen
  • behördliche Genehmigungen
  • Projektentwicklung und Entwicklung des Bau- und Nutzungskonzeptes
  • Planungsphase der Projektentwicklung
  • Architektenplanungen
  • Projektsteuerung
  • Baureifmachung
  • Baubetreuung

Die entwickelten Wohneinheiten werden vollständig verkauft. Der Gewinn des Bauträgers ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten zur Erstellung des Wohnraumes und der erzielten Verkaufspreise.

 

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) ist zum 1. Juli 2008 in Kraft getreten. Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb eines Eigentums, z.B. des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts.

Ziel des BTVG ist:

  • der Schutz des Käufers. Er erwirbt eine Immobilie von einem Bauträger vor Fertigstellung und leistet im Voraus eine Ratenzahlung.
  • dem Interesse des Bauträgers gerecht zu werden und die Vorfinanzierung durch den Erwerber grundsätzlich weiterhin zu zulassen.

Das BTVG ist dann zwingend anzuwenden, wenn:

  • der Käufer vertraglich verpflichtet wird, vor Baufertigstellung und Übergabe des Objekts, mehr als EUR 150,00 pro m² Wohnnutzfläche an den Bauträger oder an Dritte zu bezahlen hat.
  • die Zahlungen für:

 

  1. Grunderwerbssteuern
  2. Vertragserrichtungskosten
  3. Gemeindeabgaben für Aufschließungen
  4. Versorgungsunternehmen für die Herstellung der entsprechenden Zu- und Ableitungen

erbracht werden müssen.