Bebauungsplan

Bebauungsplan

BebauungsplanIn unserem Artikel über den Bebauungsplan und der Bebauung nach § 34 finden Sie eine Fortsetzung aus unserem Bauträger-Tagebuch-Eintrag September.

 Der Bebauungsplan legt fest, unter welchen Bedingungen ein Grundstück bebaut werden darf. Durch „Planzeichen“ wird der Bebauungsplan grafisch bestimmt. Planzeichnungen liegen im Maßstab 1:500 oder 1:1000- und durch Texte genau beschrieben. Zudem wird der Bebauungsplan auch Bauleitplan genannt.

Außerdem umfassen Bebauungspläne folgende Punkte:

  • Offene Bauweise

    Die Symbole E (Einzelhäuser), D (Doppelhäuser) und H (Hausgruppen) geben im Bebauungsplan an, welche Bauweisen zulässig sind. Der Bebauungsplan schreibt die max. Dachneigung, die Höhe des Kniestocks, der Firstrichtung sowie die Anordnung und die Anzahl der Garagen bzw. Stellplätze vor. Die Stellplätze richten sich meist nach der Wohnungsgröße.

  • Geschlossene Bauweise

    Bei einer geschlossenen Bauweise sind Baulinien und Baugrenzen festgelegt. Wenn eine Baulinie festgesetzt wurde, muss auf dieser gebaut werden. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten.

  • Baugrenzen

    Im Bebauungsplan werden die erforderlichen Grenzabstände zum Nachbargrundstück, Abstände zur Baufluchtlinie oder auch ein notwendiges Sichtdreieck bei Eckgrundstücken festgelegt.

  • Zahl der Vollgeschosse

    Durch eine römische Ziffer wird im Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse dargestellt. Diese gilt als Höchstgrenze.

  • Höhe der baulichen Anlage

    Die Höhe der zu bebauenden Anlage wird durch die Begriffe Traufhöhe (TH) und Firsthöhe (FH) festgelegt, wobei die max. Höhe durch  einen Bezugspunkt angegeben ist.

    Als Traufhöhe bezeichnet man die Höhe zwischen Terrain und dem Schnittpunkt, zwischen Oberkante Dachhaut und Außenwand.

    z.B. TH 20 = Traufhöhe  20m über dem Gehweg

  • GRZ (Grundflächenzahl)

    Die GRZ gibt an, wie viel Prozent eines Baugrundstücks überbaut werden dürfen.

    Zum Beispiel:
    Grundstücksgröße: 1000 m2
    GRZ 0,40 bedeutet, dass 0,40 x 1000 m2 = 400 m2 Grundfläche überbaut werden dürfen.

  • GFZ (Geschossflächenzahl)

    Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

    Zum Beispiel:
    Grundstücksgröße: 1000 m2
    GFZ 0,6 bedeutet, dass 0,6 x 1000 m2 = 600 m2 Wohnfläche verteilt auf die Vollgeschosse errichtet werden dürfen.

Bebauungsplan
Auszug aus einem Plan

Demgemäß werden Bebauungspläne von der zuständigen Gemeinde erstellt. Die zuständige Satzung legt fest, für welche Zwecke das Grundstück genutzt werden darf. Bebauungspläne obliegen immer nur einem Ortsteil oder einer Grundstücksgruppe.

In der zwingend erforderlichen Erläuterung für den Bauplan müssen Sinn und Zweck der Bebauung begründet werden.
Gemäß §1 BauGB werden die Aufgaben, der Begriff und die Grundsätze der Bauleitplanung definiert.
Der vorbereitende Bauleitplan (Flächennutzungsplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bebauungsplan) sind zwei verschiedene Arten der Bauleitpläne.
Die Gemeinden sind dazu verpflichtet, Bebauungspläne zu erstellen,  wenn diese für die städtebauliche Ordnung notwendig sind.

 

Bebauung nach § 34

Wenn für ein Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt und dieses in einem bebauten Ortsteil liegt, greift die Bebauung nach § 34.

Die Bebauung nach § 34 verlangt die Bebauung „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung“. Besser ausgedrückt bedeutet dies, Neubauten müssen  der bebauten Umgebung angepasst werden.
Dazu zählt unter anderem die Stockwerkanzahl, die Dachform sowie die Ausrichtung des Dachfirstes.